Главная       Карта сайта       Контакты Корпорация ИНКОМ   Риэлторские услуги   Ипотека   Villagio  

Притяжение окраин



Недвижимость

«А вот здесь у нас „золотая миля“ — самые красивые дома с самыми дорогими квартирами», — с вымученной гордостью говорю я, показывая очередную столичную достопримечательность давнему другу моих родителей, последние 30 лет живущему в США и ныне прибывшему в Москву в качестве инспектора World Bank, уполномоченного проверить реализацию ряда проектов. «И что, здесь живут люди?» — кисло осведомляется он. Я пытаюсь защитить честь родного города, но делаю это довольно вяло (мы гуляем уже часа три, и за это время я успела смириться с тем, что американец не считает Москву пригодным для жизни городом).

«Инвестиции, — втолковываю я ему, — квадратный метр в квартирах на Остоженке стоит $10—15 тыс.». «Ok, это я понимаю. Но здесь ведь никто не живет, правда? Смотри, окна без занавесок. Просто вложение средств. Но разве это будет дорожать? Здесь же нельзя жить! Зелени нет, магазинов нет. Какой ненормальный купит здесь квартиру?» — недоумевает американец. Я неубедительно возражаю, что на Остоженке всего предостаточно, попутно вспоминая, как на крыше одного из местных домов высаживали деревья с кустами, чтобы соблюсти санитарные нормы района по зелени.

И доехать до магазина всегда можно, — бодро говорю я. — Центр же, все близко«. Американец даже не отвечает — просто показывает на совершенно глухую пробку, растянувшуюся на пару километров. Что делать, Остоженка — улица узкая, встанет одна машина — не объедешь. Да еще на обочине автомобили паркуют без всякого соблюдения приличий.
Действительно, никуда не доберешься.

Я вспоминаю слова известного европейского архитектора, приглашенного одной нашей крупной компанией на проект делового центра. На пресс-конференции он солидно рассуждал о стиле и возможности вписаться в ландшафт, а после, на фуршете, отдав должное российскому гостеприимству, шепотом возмущался: «Центр Москвы перегружен катастрофически! Надо строить либо жилье, либо офисы, а у вас все вперемежку! На окраины надо коммерческую недвижимость выносить, а в историческом центре — скверики, музеи, пешеходные зоны». Правда, деловой комплекс в центре он все-таки спроектировал. Теперь рядом с ним ежедневно образуется пробка: парковка здесь небольшая и машины приходится ставить на узкой улочке.

Жителям ЦАО сейчас действительно не позавидуешь. Станет ли им легче, если офисы и крупные торгово-развлекательные комплексы переедут на окраины города? Такая тенденция как раз наметилась. Если она разовьется, внутри Садового кольца станет меньше пробок и больше воздуха, соседство театров и музеев окажется предпочтительнее, чем расположение бок о бок с офисным зданием, а стоимость жилья только увеличится, если в объявлении о продаже можно будет с чистой совестью писать «квартира в тихом центре».

Опережая Европу

Времена, когда аналитики, пересчитывая количество квадратных метров коммерческой недвижимости на численность населения, приходили в ужас, похоже, уже миновали. Во всяком случае, центр столицы по уровню обеспеченности современными торговыми площадями уже обошел мегаполисы Западной Европы и Америки. По данным компании NAI Global, этот показатель в ЦАО сейчас достигает около 1100 кв. метров на тысячу жителей. Совокупная площадь земельных участков, занимаемых торговыми объектами, в центре составляет более 60 га.

Однако в других районах столицы дела обстоят далеко не так хорошо. Обеспеченность современными торговыми помещениями в ЮВАО составляет уже 210 тыс. кв. метров на тысячу человек, в СВАО — 285 тыс. кв. метров, а 
на востоке Москвы — всего 75 тыс. кв. метров. Потребности центра в торговых площадях, естественно, выше, чем в других районах города, но столь явный дисбаланс, считают эксперты, характерен лишь для неустоявшегося рынка коммерческой недвижимости.

Для того чтобы сделать рынок «устоявшимся», есть гораздо более веские причины, чем сравнение с западными мегаполисами или теоретические выкладки аналитиков. Дело в том, что спрос на торговые площади в ЦАО сейчас не так уж и велик: количество вакантных помещений в отдельных комплексах может составлять 15—20%. Например, Смоленский пассаж и «Валдай» функционируют вполне успешно, а соседние с ними «Весна» и Новинский пассаж испытывают немалые трудности с поиском арендаторов.

Сильно разросшиеся за последние годы сети ритейла диктуют владельцам коммерческой недвижимости свои условия. И если два-три года назад они хотели размещаться в основном в границах так называемых торгово-транспортных коридоров или в крупных торговых моллах на МКАД, то теперь спрос сместился в пользу спальных районов. Помещения на окраинах, в шаговой доступности от метро — вот что интересует ритейлеров. Это подтверждает и динамика цен: с начала 2005 года и по сей день арендные ставки на такие площади выросли с $2300 за кв. метр до $3050 за кв. метр, то есть почти на 50%. В ЦАО этот показатель гораздо скромнее — около 20%.

Прочь из Москвы

Девелоперы уже поняли: торгово-развлекательные комплексы выгодно возводить не только в спальных районах столицы, но и за пределами МКАД. Загородному коммерческому строительству способствуют не только московские пробки и отсутствие подходящих площадок в черте столицы, но и быстрорастущий интерес среднего класса к жизни на лоне природы. Переезжая за город, люди вовсе не хотят отказываться от благ цивилизации, которые раньше находились у них прямо под носом.

Строительство на популярных трассах идет полным ходом. Например, Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость» недавно объявила о завершении разработки концепции инфраструктурного комплекса на Ново-Рижском шоссе (площадь 200 тыс. кв. метров, инвестиции — около $500 млн.). Объект, не мудрствуя лукаво, назвали NovaRiga — сегодня он самый масштабный на данной трассе. Девелопер постарался впихнуть в проект как можно больше «опций»: и детский сад со школой, и аквапарк, и торгово-развлекательный комплекс, и даже православный храм, который должен ужиться с гостиницей для животных.

«ИНКОМ» заботится не только о москвичах, переехавших за город, но и о собственных прибылях. В активе компании уже имеется десять поселков на «Новой Риге», еще столько же находится на стадии планирования. Инфраструктурный комплекс сделает направление более привлекательным, соответственно, цены на расположенные неподалеку коттеджи повысятся на 15—20%. «На „Новой Риге“ можно построить как минимум еще два-три подобных комплекса. Затем последуют Киевское, Калужское, Дмитровское шоссе — все популярные направления. Такие проекты очень выгодны девелоперам: во-первых, они являются большим подспорьем в реализации жилья, а во-вторых, не так рискованны, как строительство в Москве: за городом инфраструктура пока слабовата, так что практически любой объект может быть успешным», — говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Впрочем, возводить коммерческие объекты имеет смысл не только в районах коттеджной застройки. Компания RIGroup собирается строить в Мытищах многофункциональный комплекс, в который войдут офисно-деловое, торгово-развлекательное и жилое здания. «Современные мировые тенденции девелоперских проектов сегодня предполагают синергию удобства потребителя с функциональностью и экологичностью объекта. Подобных проектов за пределами Москвы еще нет, но мы уже сейчас уверены в востребованности нашего продукта», — объясняет Жанна Булок, президент RIGroup. Эта востребованность будет только возрастать по мере роста цен на жилье в столице и следующего за этим переселения части москвичей в 
ближнее Подмосковье.

Суммарная площадь ввода заявленных в 2006 году объектов торговой недвижимости составит около 800 тыс. кв. метров (общая площадь подобных комплексов, таким образом, превысит 3 млн. кв. метров). Но темпы роста рынка в регионах превышают столичные показатели примерно в полтора-два раза. Кроме того, конкуренция в провинции не столь высока, как в столице, а затраты на строительство меньше как минимум на 25—30%.

Место для бизнеса

Общий объем рынка коммерческой недвижимости в столице эксперты оценивают почти в $5 млрд., отмечая, что этой осенью он растет очень быстро: количество предложений буквально за неделю может увеличиться на 10—15%. Связано это с тем, что за этот период на рынок вышло сразу несколько очень крупных объектов стоимостью от $40—50 млн. до $100—160 млн. Новые комплексы часто оказываются переоцененными, и именно благодаря им средняя цена на объекты коммерческой недвижимости в Москве скачет довольно резко. Цены будут расти и дальше, особенно на офисы класса А и В, которые, по словам Дмитрия Рощина, руководителя департамента инвестиций и оценки компании «Рескор», не потеряют своей инвестиционной привлекательности как минимум до 2020 года.

Москве требуется не менее 25 млн. кв. метров помещений мирового класса, сейчас же их в столице в пять раз меньше, а ежегодный ввод в эксплуатацию составляет около 1 млн. кв. метров. К моменту сдачи очередного комплекса свободных офисов там остается крайне мало: договоры аренды или покупки заключают еще на стадии строительства или даже согласования проектной документации будущего здания.

Но даже при таком дефиците средняя цена предложения на офисы внутри Садового кольца повышается незначительно, так, за последний месяц она увеличилась менее чем на 1%, с $4828 до $4871 за 1 кв. метр. За пределами ЦАО данный показать растет быстрее — примерно на 4% в месяц.

Это говорит о том, что спрос и в этом сегменте рынка постепенно смещается на окраины города. «В ЦАО количество бизнес-комплексов крайне ограничено, и стоимость их высока. Кроме того, сейчас многие руководители, стремясь избежать утомительных пробок, приобретают офис поблизости от места жительства. Поэтому деловые зоны в Москве особенно активно развиваются вблизи Третьего транспортного кольца, а также в спальных районах», — говорит Денис Колокольников, генеральный директор RRG.
Наиболее перспективным для офисного строительства направлением эксперты считают запад Москвы, однако застраиваются и другие районы. Например, новый 21-этажный комплекс класса А «Авион Плаза» (23 тыс. кв. метров офисов и более 14 тыс. кв. метров торговых площадей) Европейская риэлторская компания начинает возводить на Волгоградском проспекте. Ко 
МКАД офисные здания пока приближаются неохотно, ведь работать в пределах Третьего транспортного кольца людям все-таки удобнее. О выходе в Подмосковье речь вообще не идет: поселить всех, кто работает, скажем, в «Александр Хаусе», в одном поселке или хотя бы на одном загородном направлении невозможно, а ездить на работу, например, с Киевского шоссе
на Ново-Рижское мало кто согласится.

Иностранное нашествие

Коммерческий сегмент российского рынка недвижимости традиционно считается самым прозрачным и понятным для инвесторов. Поэтому именно сюда в первую очередь стремятся иностранные деньги. Долю западных инвестиций в российскую коммерческую недвижимость специалисты оценивают по-разному. Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор Chushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, полагает, что иностранные вложения по итогам трех кварталов этого года составили 62%. Директор по развитию Leeds Property Group Алексей Могила, напротив, считает, что инвестиции российских компаний на этом рынке достигают 85%. По данным департамента по конкурентной политике Москвы, объем западных вложений в сегмент коммерческой недвижимости в этом году составил уже $1,5—2 млрд.

На российский рынок недвижимости намерены выйти западные пенсионные фонды, которые обычно покупают готовый бизнес с доходностью не менее 11% годовых. Эти инвесторы наиболее пристальное внимание уделяют не столице, а регионам: Екатеринбургу, Челябинску, Калининграду, Санкт-Петербургу и т. д. В Москве же, уверяют эксперты, их в первую очередь заинтересуют именно окраины: здесь ставка капитализации по объектам инвестиционного уровня в офисной недвижимости находится на уровне 8,75—9,5%, что на 2—4% выше, чем на рынках других европейских столиц.

От иностранных инвесторов не отстают и российские девелоперы, которые до недавнего времени предпочитали заниматься исключительно жилищным строительством. Теперь в коммерческий сегмент рынка выходят, например, такие крупные игроки, как «ДОН-Строй» и «Интеко». Первая компания собирается до 2010 года построить около 700 тыс. кв. метров офисов и торгово-развлекательных центров, вторая намеревается возвести примерно 1 млн. кв. метров коммерческих площадей за ближайшие четыре-пять лет. Девелоперы таким образом страхуются от рисков в сегменте жилой недвижимости, которые теперь, в свете наметившейся стагнации, становятся особенно высокими.

Строить коммерческие центры они будут за пределами Садового кольца, полагает Олег Репченко, в районах, где компании сейчас ведут массовую жилищную застройку. Если вне ЦАО возникнет избыток предложения в офисном и торговом сегменте, многие нынешние арендаторы наверняка предпочтут перевести место базирования своих компаний подальше от Кремля.

Девелоперы получат от этого дополнительную выгоду: стоимость принадлежащих им жилых объектов внутри Садового кольца вырастет как минимум на четверть, если центр Москвы хотя бы немного освободится от пробок. Дальше от центра — меньше цивилизации

Инна Коломейская

Источник: Knight Frank

 
© 1991 - 2013 Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость»
Телефон: (495) 363-01-63
E-mail: homes@incom.ru